Defectos y vicios de construcción: quién responde y qué puede reclamar el propietario

Cuando una vivienda nueva comienza a presentar problemas.

Comprar, construir o refaccionar una vivienda implica una inversión considerable. Sin embargo, algunos defectos aparecen poco tiempo después de la entrega: filtraciones, humedad, fisuras, desprendimientos, fallas eléctricas, problemas sanitarios o deficiencias estructurales.

En estas situaciones suele surgir la misma duda: ¿quién debe hacerse cargo de la reparación?

La respuesta depende del tipo de defecto, su gravedad, el contrato celebrado, la fecha de recepción de la obra y las personas que participaron en su ejecución o comercialización.

¿Qué se considera un defecto de construcción?

Un defecto constructivo es una deficiencia que afecta la calidad, seguridad, funcionalidad o durabilidad de una obra.

Entre los problemas más frecuentes se encuentran:

• Filtraciones de agua.

• Humedad ascendente o proveniente de paredes y techos.

• Grietas y fisuras.

• Desprendimiento de revestimientos.

• Pisos levantados o mal colocados.

• Problemas en instalaciones eléctricas.

• Pérdidas en cañerías.

• Deficiencias en desagües.

• Aberturas que no cierran correctamente.

• Falta de aislación térmica o acústica.

• Inundaciones por pendientes incorrectas.

• Fallas en balcones, terrazas o espacios comunes.

• Deficiencias estructurales.

• Diferencias entre lo construido y lo ofrecido.

No todos los defectos tienen la misma importancia jurídica. Algunos son meramente estéticos; otros afectan seriamente la habitabilidad, seguridad o estabilidad del inmueble.

Diferencia entre defectos visibles y vicios ocultos

Los defectos visibles son aquellos que pueden advertirse mediante una revisión normal al momento de recibir la obra.

Los vicios ocultos, en cambio, no resultan evidentes durante una inspección razonable y se manifiestan posteriormente.

Una filtración interna, una impermeabilización defectuosa o una instalación mal ejecutada pueden permanecer ocultas durante meses hasta que aparecen sus consecuencias.

La firma de un acta de recepción o entrega no necesariamente libera al constructor por todos los defectos que se descubran después.

¿Quiénes pueden ser responsables?

Según las características del proyecto, la responsabilidad puede alcanzar a:

• El constructor.

• La empresa constructora.

• El contratista.

• El desarrollista.

• La persona que construyó para vender profesionalmente.

• El director de obra.

• El proyectista.

• Los profesionales que intervinieron.

• Los subcontratistas.

• El vendedor.

• El fiduciario o administrador de un emprendimiento, según su participación.

• Los proveedores de materiales defectuosos.

No siempre corresponde reclamar únicamente contra quien firmó el contrato. Es necesario identificar qué función cumplió cada participante y cuál fue su intervención en el daño.

Daños que afectan la solidez o hacen inhabitable la obra

El régimen de responsabilidad es especialmente riguroso cuando el defecto:

• Compromete la estabilidad del inmueble.

• Afecta su seguridad.

• Impide utilizarlo normalmente.

• Lo vuelve impropio para vivienda.

• Genera riesgos para sus habitantes.

• Produce daños graves y reiterados.

No es necesario que el edificio se derrumbe para que exista responsabilidad.

Una obra también puede ser impropia para su destino cuando las fallas impiden usarla de manera segura o adecuada, aunque su estructura permanezca en pie.

¿Qué puede reclamar el propietario?

Dependiendo del caso, puede solicitarse:

• La reparación completa de los defectos.

• El cumplimiento de lo contratado.

• La sustitución de materiales.

• El reintegro del costo de las reparaciones.

• La disminución del precio.

• La resolución del contrato.

• La indemnización por daños.

• El reintegro de gastos de alojamiento.

• La reparación de muebles y objetos dañados.

• La compensación por pérdida de uso.

• El daño provocado por demoras.

• La desvalorización del inmueble.

• El daño extrapatrimonial, cuando corresponda.

La solución debe definirse según la gravedad del defecto y la posibilidad real de repararlo.

La responsabilidad del desarrollista

Cuando una persona o empresa construye o hace construir inmuebles para venderlos de manera profesional, su responsabilidad puede ir más allá de la de un simple vendedor ocasional.

No siempre resulta válido que el desarrollista intente desligarse argumentando que la obra fue ejecutada por otra empresa.

La publicidad, los planos, las memorias descriptivas y las promesas comerciales también pueden integrar las condiciones de la operación.

Si el departamento fue ofrecido con determinadas características y luego se entrega algo diferente o de menor calidad, puede existir incumplimiento aunque el inmueble sea habitable.

¿Se aplica la defensa del consumidor?

Cuando una persona compra una vivienda a una empresa constructora, desarrollista o proveedor profesional para destinarla a uso propio o familiar, puede configurarse una relación de consumo.

Esto puede reforzar la protección del comprador mediante:

• El deber de brindar información clara.

• La obligación de respetar la oferta y la publicidad.

• La interpretación favorable al consumidor.

• La responsabilidad por daños.

• La posibilidad de reclamar administrativamente.

• La prohibición de cláusulas abusivas.

La aplicación del régimen de consumo debe analizarse en cada operación, especialmente cuando intervienen fideicomisos, inversores o compradores que no destinan el inmueble a uso final.

Qué hacer al descubrir un defecto

Documentar el problema

Conviene tomar fotografías y videos que permitan apreciar:

• El lugar afectado.

• La extensión del daño.

• Su evolución.

• Las condiciones climáticas, si son relevantes.

• Los bienes dañados.

• Las reparaciones provisorias.

Informar por escrito

El defecto debe comunicarse formalmente a las personas responsables.

No es recomendable limitarse a llamadas telefónicas o conversaciones informales con el encargado de obra.

Evitar reparaciones que destruyan la prueba

En situaciones urgentes puede ser necesario reparar para evitar daños mayores. Antes de hacerlo, conviene documentar técnicamente el problema y conservar los elementos reemplazados cuando sea posible.

Solicitar una inspección profesional

Un arquitecto, ingeniero o técnico especializado puede identificar:

• El origen del problema.

• La gravedad.

• Las reparaciones necesarias.

• El costo estimado.

• La posible responsabilidad técnica.

¿Qué ocurre si el constructor intenta reparar varias veces?

Las reparaciones parciales o provisorias no siempre solucionan la causa del problema.

Es frecuente que se pinte una pared con humedad, se aplique sellador sobre una fisura o se repare un sector sin analizar el origen del daño.

Conviene exigir:

• Un diagnóstico técnico.

• Una propuesta escrita.

• Los materiales que se utilizarán.

• El plazo de ejecución.

• Una garantía sobre la reparación.

Aceptar una reparación no implica necesariamente renunciar a reclamar si el defecto reaparece.

Defectos en edificios y espacios comunes

En edificios sometidos a propiedad horizontal, el problema puede afectar tanto unidades particulares como partes comunes.

Entre los conflictos habituales aparecen:

• Filtraciones provenientes de terrazas.

• Pérdidas en cañerías generales.

• Defectos en fachadas.

• Problemas en ascensores.

• Fallas en cocheras.

• Humedad en subsuelos.

• Deficiencias en instalaciones contra incendios.

• Daños en balcones.

Debe determinarse si la reparación corresponde al propietario, al consorcio o a los responsables de la construcción original.

El hecho de que el consorcio realice una reparación urgente no impide necesariamente reclamar después contra el constructor o desarrollista.

Plazos para reclamar

Los plazos varían según:

• La naturaleza del defecto.

• La gravedad.

• El contrato.

• La fecha de recepción.

• La fecha en que se manifestó.

• La aplicación del régimen de consumo.

• La responsabilidad atribuida a cada interviniente.

En los defectos que comprometen la solidez o hacen la obra impropia para su destino existe un régimen especial para obras destinadas a larga duración.

Por eso, no conviene esperar a que el problema se agrave ni asumir que siempre existe un plazo amplio para reclamar.

Errores que deben evitarse

• No documentar los daños.

• Reclamar únicamente de manera verbal.

• Reparar todo antes de una inspección.

• Firmar un acta de conformidad sin reservas.

• Aceptar soluciones provisorias indefinidamente.

• Dejar pasar meses sin intimar.

• Reclamar únicamente al albañil sin analizar a los demás responsables.

• Confundir una falla estética con un defecto estructural.

• No conservar planos, presupuestos y publicidad.

• Suspender pagos sin asesoramiento.

La importancia de una evaluación técnica y jurídica

Los conflictos constructivos requieren combinar dos análisis.

El técnico permite determinar por qué se produjo el daño, cómo debe repararse y cuánto costará.

El jurídico permite identificar a los responsables, preservar los derechos del propietario y elegir la vía adecuada para obtener una solución.

Un reclamo bien preparado no consiste solo en mostrar una pared húmeda. Debe explicar el origen del defecto, sus consecuencias, las obligaciones incumplidas y la reparación que se exige.

*Esta publicación tiene finalidad exclusivamente informativa y no sustituye el asesoramiento jurídico ni técnico aplicable a cada caso.