Un problema frecuente que puede tener distintos responsables

Un problema frecuente que puede tener distintos responsables

Las filtraciones en departamentos y viviendas suelen generar conflictos difíciles de resolver.

El propietario afectado reclama al vecino de arriba, el vecino sostiene que el problema corresponde al consorcio y la administración afirma que se trata de una instalación interna de la unidad.

Antes de atribuir responsabilidades es necesario determinar el origen exacto de la pérdida.

¿De dónde puede provenir una filtración?

Entre las causas frecuentes se encuentran:

• Cañerías internas de una unidad.

• Cañerías generales del edificio.

• Terrazas y techos.

• Balcones.

• Baños y cocinas.

• Desagües.

• Tanques de agua.

• Fachadas.

• Juntas de dilatación.

• Impermeabilización deficiente.

• Artefactos mal instalados.

La ubicación de la mancha no siempre coincide con el lugar donde comenzó la pérdida. El agua puede desplazarse por paredes, losas y conductos antes de hacerse visible.

¿Cuándo responde el vecino?

El propietario u ocupante de una unidad puede ser responsable cuando el daño se origina en:

• Una cañería propia.

• Un artefacto sanitario.

• Una reforma mal ejecutada.

• La falta de mantenimiento.

• Una conducta negligente.

• Una instalación exclusiva de su departamento.

También debe actuar para impedir que el daño continúe una vez que conoce el problema.

La falta de intención no elimina necesariamente la obligación de reparar.

¿Cuándo debe responder el consorcio?

El consorcio puede resultar responsable cuando el origen se encuentra en una parte o instalación común.

Esto puede ocurrir con:

• Cañerías troncales.

• Fachadas.

• Techos y terrazas comunes.

• Muros estructurales.

• Instalaciones generales.

• Tanques.

• Conductos compartidos.

La determinación depende del reglamento de propiedad horizontal, los planos y las características concretas del edificio.

¿Qué se puede reclamar?

Además de solucionar la filtración, pueden reclamarse los daños ocasionados en:

• Pintura.

• Revoques.

• Pisos.

• Muebles.

• Electrodomésticos.

• Ropa.

• Instalaciones.

• Equipamiento comercial.

También pueden existir gastos de alojamiento, pérdida de uso de una habitación o daños derivados de la imposibilidad de trabajar en el inmueble.

Qué hacer ante una filtración

Registrar el daño

Deben tomarse fotografías y videos periódicamente para mostrar su evolución.

Informar al responsable y a la administración

La comunicación debe quedar documentada.

Solicitar una inspección

Un informe técnico puede identificar el origen y evitar que el reclamo se dirija contra la persona equivocada.

Evitar que el daño aumente

Deben adoptarse medidas razonables para proteger bienes y reducir las consecuencias.

Conservar comprobantes

Deben guardarse presupuestos, facturas y gastos relacionados.

¿Se puede ingresar al departamento del vecino?

El propietario no puede ingresar por la fuerza.

Sin embargo, quien ocupa la unidad desde la cual podría originarse el daño debe permitir razonablemente las inspecciones y reparaciones necesarias, coordinadas de manera adecuada.

Una negativa injustificada puede agravar su responsabilidad si permite que el perjuicio continúe.

¿Qué pasa si nadie se hace cargo?

Cuando el vecino, propietario o consorcio no responde, puede ser necesario:

• Enviar una intimación formal.

• Solicitar una inspección técnica.

• Convocar a una mediación.

• Pedir una medida judicial urgente.

• Reclamar la reparación y los daños.

Si existe riesgo eléctrico, desprendimientos o peligro para la salud, la urgencia debe quedar expresamente documentada.

No conviene reparar sin determinar el origen

Pintar una pared o cubrir la humedad sin solucionar la causa solo oculta temporalmente el problema.

Antes de realizar reparaciones definitivas debe determinarse:

• De dónde proviene el agua.

• Quién debe intervenir.

• Qué obra resulta necesaria.

• Qué daños deben repararse.

La solución debe atacar el origen y no solamente sus manifestaciones visibles.

*Esta publicación tiene finalidad informativa y no sustituye el análisis técnico y jurídico de cada situación.